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冯仑:好领导一定会做三件事

时间:2018-03-16 23:14来源:互联网 作者:天天创业网ttcye.com 点击:
转型是最近很多像我们这样30年的企业都面临的一个共同性的话题。有天我碰到北京非常有名的一个老板,不约而同说到转型的事。转型其实比较尴尬,就相当于两口子过日子过到一半,过着吧没滋味儿,不过吧没什么路可选。 ...


转型是最近很多像我们这样30年的企业都面临的一个共同性的话题。有天我碰到北京非常有名的一个老板,不约而同说到转型的事。转型其实比较尴尬,就相当于两口子过日子过到一半,过着吧没滋味儿,不过吧没什么路可选。转型不管转到哪都有风险,我们俩的共同看法就是:不转吧,似乎不行;转吧,成功的概率非常低。转型不等于成功,这我们很清楚。然而,到底要不要转型?
 
转型只是找另一种活法的开始
 
我的第一个判断是,转型是对的,而且有时候是必须的,但转型不等于成功。不能说某个企业一转型就成功了,转型只是找另一种活法的开始,转型面临的挑战跟办一个新企业是一样的。
 
企业转型跟人的生命周期是一样的。人的第一次转型是青春期,由一个小孩变成大人,是非常大的转型,父母也不适应,自己也不适应。青春期是人类在哺乳类动物当中特有的现象,是一个社会现象,由小孩变大人的过程,是社会心理慢慢成熟的过程。而且青春期的转型时间很长。接着,等你出了社会、娶妻生子,又转型一次,这回转型更加剧烈。结婚是两个家族文化、财产缔结合约,七大姑八大姨都出现了,很复杂。到了更年期又要转型;到了老年,又转一回;甚至到了90岁还得转,永远停不了。房地产行业也是一样,要不断转型,保持活力和战斗力。问题是怎么转?我认为,房地产行业有三种转型方法。
 
微转型——市场细分与成功经验的跨区域移植
 
第一种叫微转型,就是在原有的系列产品基础上,进行市场细分。很多房地产公司原来是做住宅的,在开发时期积累了相关经验,比如拿地、设计、销售、服务等等,这些经验总体还是适用的。中国在全世界GDP三千美金到八千美金这个增长阶段内,所有以住宅为核心开发的房地产公司是能赚钱的。所谓细分市场,是在坚持原有道路的基础上,将市场进行无穷细分。
 
首先,是产品和市场的细分。举个例子,我们曾经对照过台湾的房地产企业,台湾的房地产企业在最繁荣的时候大概有8000家,到现在日常活跃的80家都不到。剩下的80家怎么活下来的?就是靠市场细分。我有一次和王石去台中,有个女老板拉着我们去看项目,这个老板做的是女性公寓,做了40套。这让我们感觉有点蒙,在大陆,地产老板哪有做40套的,最少都是400套。当然,女性公寓跟男性公寓有区别,而这个老板做的更为特殊,她做的是单身独居的女性公寓,入住的女性是没有老公的。她介绍了很多,我们觉得项目太小了,没太多印象。隔了一年,这个老板又做了一个新项目。她说这回和上回不一样,上次的女性公寓是单身不单居的,这次做的是单身又单居的,已经细分到这种程度了。我们特别好奇,前后两个项目有什么差别?她说,卫生间差别很大。大家知道,两个人在一起生活,卫生设施设备的要求和一个人的真有点不一样,床肯定也是不一样的。所以,可以看到,市场可以无限细分。估计下一次见这个老板,她可能又会做一次细分,可能针对性取向的差异做不同的项目。
 
我们曾经去加拿大交流,对方也给我们讲住宅,讲的是同性恋公寓的项目。十多年以前,我们那时候不懂,当时感觉中国好像没有这个情况,有的话也叫流氓罪,要被抓起来的。但是人家那时候已经创新了。今天在中国已经适当开放了,如果去做一个针对男同的出租公寓,北京做一百套、上海做一百套,全中国加起来做一千套,细分了以后,服务更加体贴,一定能收到很稳定的租金。这就是产品的细分。
 
第二,原有经验在另一适用市场的重复移植。现在很多地产商在做海外市场,把过去三千美金到八千美金的开发经验用到国外。东南亚有五亿市场,包括非洲、尼日利亚的经济都在发展,而且也是在起步阶段。按照国内的经验,先买点地放着,然后建点房快速出售。我们看到,产品没改变,而是把已有的经验套用到其他地区的市场上,这就是一种智慧的转型、微转型。或者在原来的产品系列里做得更好,或者换一个市场重复使用以往的成功经验。
 
我们有一个团队就是这样,最近在卖泰国、柬埔寨的房子,卖得特别好。原因就是在中国过去已经积累了十几年的经验,普通人一算都能算过账来。现在到三亚买房,五万块钱一平米,在泰国买房两万块钱一平米,而且娱乐设施比三亚还高级,芭提雅、清迈,娱乐比三亚要多得多。我们有很多客人就是这样,东南亚一万多、两万一平米的房子,闭着眼睛先买,他们知道五年以后就跟北京的CBD一样,大概涨五倍八倍是没有问题的。过去的经验,在中国市场可能面临瓶颈,需要转型;但是到了另外的市场就如鱼得水,可以直接重复一遍。
 
小转型——扩大产品序列,但不超出行业之外
 
第二种叫小转型,转型不转行,扩大产品序列,但是不做行业以外的事。最近,房地产公司老板的说法有很大变化。以万科为例,在王石一直坚持住宅单一产品的时候,万科已经成为全球最大的住宅开发公司。郁亮结合地产行业的转型,提出万科要成为“中国城市发展的配套服务商”,做歌剧院、购物中心、写字楼、地铁上盖。最近万科又有个新提法,叫“美好生活场景的提供者”。人类80%的时间是在人造空间里生活,房地产的责任和使命就是创造最具价值的、固定的人造空间。所以,所谓“美好生活场景的提供者”,就意味着成为一个固定场景的提供者。这样,万科的产品线就变成了整个人类活动赖以生存发展的固定的生活空间、工作空间,以及其他公共活动空间的提供者。简单来说,就是所有的房子都做,除了住宅以外,有五大类都得做:写字楼、购物中心、医疗健康、物流仓储、教育科研。 (责任编辑:创业改变世界)
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